社区治理突出的题，社区治理网格化-论坛精选-子晴汽车用品

北京日报|作者陈鹏

业主委员会的出现和发展，为城市基层治理注入了新的活力和活力，有效推动和促进了基层社区治理结构的转变。业主自治作为一种新的基层自治形式，以业主委员会为核心载体，以业主对建筑物的差异化所有权为基础。根据《物权法》，业主委员会是物业管理权利的主体，也是住宅小区的最高权力机构。业主委员会是业主委员会的执行机构，经业主委员会批准，处理社区产权事务。由此，形成了“业主委员会-业主委员会”的治理结构。业主委员会是业主选举产生的自治团体，是依法组织和监督住宅小区物业管理活动的法人单位。随着物业管理服务日益成为人们幸福感和满意度的焦点，小区业主自治失灵已成为基层社会治理中日益重要的题，主要体现在四个主要方面

“组织困境”业主委员会成立率低。

业主委员会成立困难，严重影响和了业主的自***，导致甲方这一物业管理市场的主体长期缺席。尽管业主委员会制度实行已久，但全国业主委员会的成立率总体较低，能够正常高效运作的案例更是少之又少。相关数据显示，全国成立委员会的比例约为30%。业主委员会的“交付难”主要体现在以下四个方面

首先是“选举的困难”。从社区成立的情况来看，一个社区很容易就有几千甚至几万人，想要获得三分之二的合法投权参与投是非常困难的。选举投过程本身的技术性和复杂性增加了难度和门槛。

二是“选人难”。业主对社区事务的参与度普遍较低，很难找到热心公益、公平公正、有礼貌、能力强的候选成员。从现有的商委会来看，大多数是退休人员，年轻人的参与相对较少，成员的资历和能力也存在差异。

第三是“难以预防”。从实际情况来看，业主委员会的发起和成立，大多源于业主在自身利益受到侵犯时维护自身权益的需要，进而引发矛盾，甚至引发大规模事件。这也使得业主委员会容易受到开发商和房地产公司等利益相关者的攻击和伤害。

四是“举报难”。从行政合法性角度看，业主委员会选举产生后，必须完成向基层政府相关部门报送程序后才能正式成立。即使在竭尽全力选举业主委员会之后，许多社区也常常因为各种原因而未能通过最终的申请阶段。业主委员会成立率低的主要原因是一是在观念认识上，对成立业主委员会的必要性和重要性还存在认识误区；二是由于技术，成立业主委员会的必要性和重要性还存在认识上的误区。成立业主委员会客观上是困难的，也是比较困难的。第三，从利益上看，业主委员会的设立涉及较大利益，容易受到利益相关者的干扰。四是在政策支持方面，对成立业主委员会的制度保障和支持还比较缺乏。

“制度困境”业主委员会的履职不够规范。

业主委员会履行职责随意性较大，普遍缺乏明确、明确的职责和规范的考核机制。实际调查显示，业主委员会工作绩效不够规范，主要体现在以下四个方面

第一个是“留下选择”。当出现题或矛盾时，业主委员会主席或委员辞职，有的甚至集体辞职，导致业主委员会瘫痪、解散。一些业主对业主委员会不满，有时会采取召回的形式，加剧小区业主内部的“派系斗争”。

第二个是“无接触”。业主委员会内部，尤其是董事、副经理之间，存在着矛盾和意见分歧，有时甚至出现无法沟通、无法控制的情况。

三是“空名”。业主委员会成员较多，但通常只有少数个别成员经常参与工作，有时主要是董事独自忙碌，其他成员基本不参加、无所事事、不召开会议。然后就可以玩了。姓名。

四是“拒绝交出”。在新旧船东委员会换届过程中，印章、台账不能按时交接甚至因利益冲突而拒绝交接的情况较多，影响了船东委员会的正常运作。船东委员会。值得注意的是，业主委员会不履行职责的情况有两种极端情况。一种是极度消极，缺乏激情和动力，另一种是极度积极。业主的行为表明了一种复杂的“混合动机”，其中公共和私人交织在一起。业主委员会职责不规范的主要原因如下。一是工作绩效考核机制不够完善。物业委员会成员由选举产生，其资格无法严格界定，由于缺乏有效的筛选规则，成员能力和资历参差不齐，无法真正承担起社区治理的责任。二是工作绩效激励机制不够完善。由于业主委员会委员具有兼职、兼职、志愿性质，学习资产管理知识的意愿不强，相对缺乏长期、定期、持续履行职责的意愿和能力。三是履职监督机制不够。业主委员会内部责任监督体系不完善或只是名义上的，业主对其是否履行职责基本不承担责任。监督业主委员会和很多社区业主缺乏正常的监督代表和反馈机制。

“结构性困境”业主委员会权责利失衡

从结构体系来看，业主委员会治理普遍面临权责利失衡的困境，主要体现在以下几个方面

一是“强强弱监管”。现行法律规定了“股东大会—业主委员会”的架构，但现实中，业主大会主要通过书面投形式而非组织形式运作，而业主委员会也因缺乏组织性而参与组建题。每日秘书处。虽然业主会议在投、决策等方面很容易控制，但业主会议很难对业主委员会进行有效监督。业主委员会在内部事务上有很大的自***。处理许多社区产权题，通常涉及大笔资金。各种利益集团都有寻租的空间。业主委员会的运作主要依靠个人。即使在只有一名董事的情况下，业主委员会也很有可能在没有监督的情况下行使内部垄断权力，滥用职权谋取私利。

二是“强能力弱作文”。业主委员会的工作专业性强、复杂性高、难度大，涉及最广大群众的利益和需要，需要巨大的精力去思考和权衡。此外，人力资源资质和能力参差不齐、流动性大，缺乏长期稳定的人力资源队伍。业主委员会必须具有较强的组织管理和协调能力，熟悉资产管理相关政策法规，才能更好地胜任职务、行使职权。

三是“高风险、低保障”。业主委员会的工作涉及社区各方利益，不被各方理解，处于比较危险的境地，容易受到不公正的批评、陷害、谩骂，甚至人身伤害。攻击和威胁。无法获得及时有效的权利救济。

四是“高成本低回报”。现行政策法规大多将业主委员会定为公益性机构，并实行“志愿者制度”。许多业主委员会主席和委员为社区公共事务投入了大量的时间、精力和金，但没有制度化的物质或精神补偿，他们很难得到应有的认可和尊重。虽然有的社区提供一定的劳务补贴，但总体标准较低。这种高成本、低回报的公益工作模式是不可持续的，会导致业主会员在经历了最初的热情后，为了追求体制外的利润和心理回报而退出，或者无所作为。就职典礼。

“身份困境”业主委员会的法律地位不明确。

在城市社区中，居委会、物业管理公司和业主委员会是三个主要的治理主体，通常被称为“三驾马车”。在这三个治理主体中，居委会是特殊法人，资产管理公司是营利性法人，但在现行法律下，业主委员会没有明确的法律身份，处于不平等的法律关系。地点。在地方司法实践中，在一些产权纠纷案件中，有时也会赋予业主委员会诉讼地位。总体来看，业主委员会法律身份和地位不明确，导致实际操作中存在一些治理盲点和困难，主要体现在

一是有效监管难度大。业主委员会的法律地位不明确，使得其在实际履行职责过程中的行为更加随意，缺乏有效的监督和规制。无论是街道社区还是房管部门，物业管理部门的监管普遍面临人员不足、手段有限、被动等挑战。在一些疑难的财产纠纷和纠纷中，我们可能会无能为力或回避。

二是依法追究责任困难。由于业主委员会不具有法人资格，很难承担作为民事主体的法律责任和后果。一些业主委员会的失信行为，侵犯业主利益或利用职务之便谋取非法个人利益，甚至一些违法犯罪活动得不到及时规范和查处。

三是难以领取正常工资。作为一项公共服务，其成员主要依靠自愿捐款履行职责。现行政策规定，业主委员会可以根据社区情况和业主大会通过的内部规定，给予一定的工作补贴，但不得根据工作表现领取固定工资。房主委员会雇用的全职雇员有权获得正常工资，这是许多社区的做法。

四是难以获得社会认可。业主委员会法律地位的模糊性和机构地位的模糊性影响了其社会形象的形成。由于大量产权纠纷的出现，业主委员会有时被视为“麻烦制造者”、“不稳定因素”，社会形象敏感。

总之，住宅小区物业管理关系全体居民的切身利益，是人民群众安居乐业、社会和谐稳定的重要基石。业主委员会发展和治理面临的诸多题和困境亟待通过进一步改革创新从深层次上解决，使业主委员会成为更加主动、有效、积极的治理主体。

【作者为北京师范大学社会学系副教授。详见《陕西师范大学学报》2023年第2期《城市社区产业委员会治理困境及对策研究》文章。