双方都同意离婚财产争议怎么解决—真相揭秘,记者来报！-论坛精选-子晴汽车用品

原标题【收藏】终于有人阐明“小产权房”的法律题了！

介绍

本文主要对司法实践中小户型合同的效力、小户型抵押贷款题、离婚时小户型的处理等主要情况进行分类，总结法院对于小户型离婚时小户型处理的判决意见。离婚。针对这些情况，让大家有一个更清晰的认识。了解法院审理小房子纠纷的裁决规则。

一、少产权房屋买卖合同效力题

1、本集体成员之间的小产权房买卖合同一般视为有效。

根据法律

宪法第十条规定，城市土地属于国家所有。农村和城郊地区的土地，除法律规定属于国有的土地外，属于集体所有，农场、自留地、自留山也属于集体所有。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。

《国务院关于加强土地出让管理严禁炒地的通知第39号》第二条规定加强农民集体土地流转管理，严禁农民非法占用。集体土地用于房地产开发，农民集体土地使用权不得转让、流转、出租用于非农业建设，农民住房不得出售给城镇居民，城镇居民不得批准农民集体占用。房屋建设用地有关部门不得为违法建设、购买的房屋核发土地使用证、房产证。

国务院秘书处《关于严格执行农村综合建设用地法律政策的通知》71号）规定，农村宅基地只能划拨给同村居民，城镇居民不能购买农房。农民聚居地或农村地区的“小产权房”。

翻译

根据上述法律规定，可以看出，我国法律明确规定，农村住房，即所谓小产权住房，只能分配给农村居民，禁止出售给城市居民。并不禁止同一集体组织成员之间转让房屋小产权，按照司法原则，不受法律禁止的情况下可以进行。我国法律法规并没有禁止买卖。由于是集体成员之间的小产权房屋，只要同一集体成员具有相应的民事权利和民事诉讼能力，就可以签订小产权协议。如果房屋买卖合同所表达的意思真实，不违反法律和社会公共利益，小型房屋买卖合同一般视为有效。

2、集体与其他集体成员之间的小产权房买卖合同一般视为无效。

案例索引

江西省赣州市中级人民法院民字264号民事判决书

事件简介

原告钟某为崇义县XX乡XX镇XX村居民，被告尹某为崇义县XX乡XX乡XX村居民。2010年2月14日，原告与被告签订《房屋出售协议》，原告将在小路旁新建一栋三层砖混房屋及一个柴房。成义县XX镇新村出售给被告，合同约定由原告负责领取国有土地权属及房产证、国有土地使用权证等。未能获得第二份证书导致原告无法获得剩余的购买价款。被告购买的房屋已装修完毕，现仍居住。随后，双方发生纠纷并诉至法院。

判决摘要

农村集体土地、农舍使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与所有者的具体身份相关，非集体经济组织成员无权取得或者取得。伪装它。形式。原告与被告签订的《房屋买卖协议》内容不仅包括房屋，还包括公有土地上农舍的使用权。原告与被告签订的《房屋买卖合同》因违反韩国相关法律的强制性规定，应视为无效合同。农地使用权的主体是特定农村集体经济组织的农村居民。申诉人殷某的户口为农村户口，但系崇义县XX村XX村XX组居民，并非崇义县XX乡XX新村集体经济组织成员。XX新村或XX镇合格农舍无使用权，且双方签订的房屋买卖合同为共同土地上的房屋买卖，房屋买卖不取得土地所有权。由于这是XX新村、XX金的同意，故上诉人殷某与被申请人钟某签订的房屋买卖合同无效。

类似案例

江西省赣州市中级人民法院对赣中民一中字第254号民事判决书、江西省南昌市西湖区人民法院对石涛民初字第1018号民事判决书。

3、集体成员与城市居民之间的小产权房买卖合同一般视为无效。

案例索引

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（弘民善终字第91号）

事件简介

2002年，南昌经济技术开发区工委、管委会决定拆除沙拉拉村XX自然村。原告王某自己建造的农舍属于拆迁范围。2002年1月16日，下陆村委会与王先生签订了《下陆XX自然村农村房屋拆迁补偿协议》，对拆迁补偿题进行了规定。2003年9月底，原告王某加入下罗村委会，即X区下罗新村1号。我们收到了XX公司的拆迁安置房。2005年7月1日，原告王某与被告黄某签订《协议》，乙方取得甲方位于下罗新村十区XX号的被拆迁安置房。随后，原告出庭要求被告归还小屋。

判决摘要

农村土地除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。本案中，诉争房屋被拆迁安置的土地属于农村集体土地，根据《国务院关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》，“农村宅基地”是指农村集体建设用地。只能分配给居民，不能供城市居民使用。”对于“购买农房、农民住宅、农村小产权房”，规定购买必须是农房、农民住宅或小产权房，产权只能在同一农村集体经济组织成员之间转让，城市居民在农村购买农民住房是违法的，受法律保护，交易一般无效。王先生和黄先生签署。《房屋认购协议》违反了《国务院关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》“购买房屋的行为宅基地、农房、农村小产权房”无效。

例外

城市居民签订小型住房买卖合同并取得集体组织户口登记并经有关部门批准后，房屋买卖合同一般视为有效。

事件简介

涉案人马先生原是本市居民。1989年，马先生与陈先生签订了房屋买卖合同，陈先生以21000元的价格将位于北京市海淀区XX乡XX河的一套乡村别墅卖给了马先生。两人交易发生后，马某向有关部门缴纳了相关税款并获得相应批准，随后于1996年获得了北京市房产管理局核发的房产证。随后，马先生于2005年将户籍迁至争议房屋。但陈先生认为，根据中国法律，农村农房不能出售给城市居民，而且双方签订的房屋买卖合同违反了国内法，因此他于2007年向一审法院提起诉讼。经确认，双方签订的房屋买卖合同无效，马先生被要求腾出房屋。

判决摘要

由于涉案房屋中的农房属于当地农村集体所有，购买该农村房屋的城市居民为马先生。双方自愿签订买卖合同，马先生已于年内另建并居住了一套房屋。购买后的综合体。目前，当地房屋出售不可避免，且涉及土地使用者的变化，因此不排除本次房屋出售违反法律规定的可能性。法院判决双方1989年签订的买卖合同无效，判决生效一个月后马先生就腾出了涉案房屋。根据韩国法律，农村农场的所有权属于农民群体，农场使用权人在行使农场利润和处置权时必须受到严格。在此前提下，城镇居民购买农村住房一般应视为无效。但在处理具体案件时，必须结合个案的各种情况综合判断。本案中，马某为本市居民，马某与陈某签订的房屋买卖合同已获得海淀乡政府批准。随后，马先生于2005年办理了房屋所有权证，并办理了户口迁移。马先生实际上已在争议房屋内居住了10多年，并与该房屋形成了稳定的权属关系。考虑到这一点，合理的做法是考虑当时事件发生的历史背景以及现有购房关系的维护，进而核实马先生与千先生签订的买卖合同是否有效。据此，二审法院作出终审判决，撤销原判，驳回陈先生的诉讼请求。

四、小型房屋买卖合同无效后的处理规定

根据法律

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，通过合同取得的财产必须返还；不能返还或者不需要返还的，必须返还。我们将以折扣价补偿您。有过错的一方必须赔偿对方由此造成的损失，双方都有过错的，双方都必须承担相应的责任。

2006年9月14日，北京市高级人民法院发布《农村私人房屋买卖合同效力题及办案原则》，明确合同无效的原因主要由出卖人承担。次要责任人是次要责任，在处理合同无效时，必须充分考虑两个因素卖方的利益和买方因土地估价或拆迁补偿而获得的利益。防止因房屋现值与原售价差异造成的损失，平衡买卖双方的利益，防止因合同无效而造成利益失衡。

海南省高级人民法院2011年发布的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定，城镇居民与他人就农村集体土地上建设的小产权住房签订的买卖合同无效。由此造成的损失由双方根据过失责任程度共同承担。

山东省高级人民法院2011年11月30日公布的《全省民事民事审判工作会议纪要》也明确指出严格规范公有土地上开发的小产权房买卖纠纷案件。要落实国家公共政策和诚信交易秩序，依法确认小型房屋销售合同无效，通过卖方责任的承担，防止当事人利益失衡。由于合同疏忽。

2013年4月，北京高级人民法院编制了《当前民事审判中应注意的几个法律适用题》，再次明确了在确定买受人损失赔偿时，如果涉案房屋后续在进行中。拆迁的，重置价和位置补偿费参照拆迁过程中的评估结果确定；拆迁尚未开始的，重置价和位置补偿费可以通过委托评估确定。